不動産投資は、「難しくて良く分からない」「投資には多額の資金が必要」「お金持ちがするもの」などと思っている人がほとんどではないでしょうか？まずは不動産投資の基本知識を知ることから始めてみましょう。
「不動産投資」とはマンションやアパートなどを購入（投資）し、購入した物件を賃貸したり、他者に売却することによって収益を得る（売却利益）のことを言います。
最近では、購入したマンションやアパートなどを賃貸して得られる家賃収入（運用利益）を期待する不動産投資が主流となっています。
不動産投資には、大きく分けて3つの種類があります
- 区分マンション経営
- 区分マンション経営とは、ワンルームも含め、マンション一室を購入し、賃貸用として定期的な家賃収入を得る不動産投資を言います。一棟を丸ごと購入するような不動産投資に比べて、少ない資金で始めることができるため、若い世代に人気があります。
- 一棟マンション経営
- 一棟マンション経営の魅力は、空室率の低さにあります。アパートと比べ、設備・防犯が充実しているため、例え空室になっても次の入居者がすぐに見つかるケースが高いと言われています。
但し、建物以外に土地代も含むため、購入価格が高くなるデメリットがあります。
- アパート経営
- アパート経営のメリットは、他の物件と比べ利回りが高いことです。
但し、耐用年数がマンションよりの古い物件によっては、購入後に思わぬ修繕費用が発生することもあります。また、一棟マンション同様に、建物価値がなくなったとしても、最後には無担保の土地が残りますので、その後の活用が期待できます。
不動産投資ではよく「利回り」という言葉が使われます。利回りとは、支出に対する利益率のことを言い、表面利回りと実質利回りの大きく２つがあります。
- 表面利回りとは？
- 投資する不動産の年間家賃収入を、物件価格で割った数字を指します。但し、不動産投資会社への委託手数料や固定資産税などの税金のほか、修繕費用なども含んだ計算になります。 表面利回り(％)＝年間家賃収入÷物件価格×100
- 実質利回りとは？
- 表面利回りに税金や手数料、修繕費などを差し引いて計算した利回りが、実質利回りになります。 実質利回り(％)＝(年間家賃収入－諸経費)÷(不動産価格＋購入時の諸経費)×100
不動産投資は、一般的に 「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われてており、魅力も多いのですが、リスクも当然あります。ここで、不動産投資の魅力とリスクの両方を知ることで、より不動産投資について学ぶことができます。
- 少ない自己資金で始めることができる
- 不動産投資には多額の資金が必要と思われがちですが、ローンを組むことで少額の自己資金から始めることもできます。ローンの金利以上の運用を行なうことで実質的には金利負担がなく返済することができるのです。
- 老後の私的（個人）年金の確保
- 少子化傾向にある現代は、公的年金と貯蓄だけでは、今後の老後生活に不安が残ります。マンションやアパートを投資物件として購入し、定年までにローンを完済すれば、老後に支給される公的年金だけでなく、安定した家賃収入を得ることができます。
- ローンを利用して生命保険の代わりにする
- マンションやアパートをローンを組んで購入する場合には、団体信用生命保険の加入が必要となります。例え債務者が死亡や高度な障害などに見舞われても、団体信用生命保険が適用されるため、ローンの残債は保険会社が変わりに完済してくれます。したがって、残されたご家族の方には債務不要の物件が残るので安心できます。
- 節税の効果が期待できる
- 家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に申告が必要となります。申告の際に計上される必要経費には、減価償却費や管理費、ローン金利などがあり、その分の赤字を現在の所得と損益通算することにより確定申告で所得税の還付を受けることができます。また、同様に住民税も減額されるのです。
- 相続税対策になる
- 相続をされる場合、投資不動産は現金の相続を受けるよりも有利と言えます。現金や預貯金は、時価で１００％課税対象となりますが、財産を不動産で保有し、さらに賃貸することで、約４０％程度まで引き下げられるケースもあるので、相続税対策として活用ができます。
- インフレ対策として有効
- 長期的な視点で見た場合、景気が好転してインフレになると、現金や預貯金などは目減りする傾向がありますが、不動産の資産価値や家賃収入は上昇することが多いのでインフレに強い投資方法を言えます。
- 空室・家賃滞納の可能性
- 不動産投資の主な収入源は家賃収入です。投資したアパートやマンションが常に満室になると限らず、また入居者が退室後も、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。また、家賃滞納者が居ると、空室と同じで家賃収入がなくなるので、予定していた利回りを確保できないことになります。ただし、このような場合、家賃（空室）保証制度（サブリース）を利用することで解消されることが多いので、不動産投資会社に確認するとよいでしょう。
- 不動産の老朽化と修繕のコスト
- 月日が経つにつれ、建物の老朽化は避けられません。老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者も決まらず、空室のリスクが高まります。安定した入居者を確保するためにも、常に物件を最良の状態に維持する費用が必要となります。予め長期的な修繕計画を立てておきましょう。
- 不動産価格の値下がり
- 1990年代以降、不動産価格の下がり続けていますが、この数年は都市部の多くでは価格の上昇や下げ止まる地域が増加するなど都市部と地方とで地価の二極化が進んでいます。将来にわたって値下がりのしづらい地域を狙うのは当然のことですが、将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。
- 金利の上昇の不安
- 例え低金利時にローンを組んで物件を購入しても変動金利で借入をしている場合、金利が上昇すれば返済金額が増え、予定していた利回りが低下する可能性もあります。金利変動に備えて、返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定金利でローンを組むなど、状況に合わせた計画を立てる必要があります。
